La reducción del stock de vivienda en alquiler: causas y consecuencias

Desde 2020, el parque de viviendas disponibles en alquiler residencial ha caído más de un 50%. Es una cifra que, si bien no sorprende a quienes trabajamos sobre el terreno, debería generar una profunda reflexión entre quienes diseñan las políticas de vivienda.

En el debate público, se suele señalar el auge del alquiler turístico y de temporada como uno de los principales factores responsables de esta situación. Sin embargo, esta explicación es parcial. La realidad es que muchas viviendas han salido directamente del mercado del alquiler tradicional, y no se han reincorporado.

¿Por qué?

En nuestra experiencia, las principales razones por las que los propietarios están abandonando el mercado de alquiler residencial son las siguientes:

• Inseguridad jurídica

• Incertidumbre normativa

• Miedo a ocupaciones o impagos

• Rentabilidad percibida como insuficiente en relación con los riesgos asumidos

Estas causas están provocando un fenómeno que observamos de forma cotidiana: una reducción drástica en la rotación de viviendas en alquiler tradicional.

¿Qué significa esto en la práctica?

Por un lado, los inquilinos estables intentan renovar sus contratos el mayor tiempo posible, conscientes de la dificultad de encontrar otra vivienda si necesitan mudarse. Por otro, las viviendas que se liberan se alquilan de forma casi inmediata, muchas veces incluso antes de publicarse.

Cuando finalmente un piso se publica, la demanda es abrumadora. Esta misma semana, por un solo inmueble recibimos más de 300 solicitudes. De ellas, solo 40 incluían la documentación completa, y únicamente 7 cumplían los requisitos mínimos del propietario. Finalmente, se seleccionó a un solo candidato.

Este ejemplo refleja con claridad la situación actual: la oferta no solo escasea, sino que además se ha convertido en un embudo cada vez más estrecho. Los propietarios son cada vez más exigentes y los inquilinos tienen menos margen de maniobra.

Lo más preocupante de esta tendencia es que la confianza del pequeño propietario se ha deteriorado de forma estructural. Y esa confianza, una vez perdida, no se recupera fácilmente con campañas institucionales o incentivos puntuales.

En resumen, si no se abordan con seriedad los factores que están expulsando a los propietarios del mercado del alquiler tradicional, será muy difícil revertir esta dinámica. Es necesario repensar el marco regulatorio y las garantías para restablecer el equilibrio entre derechos y deberes de propietarios e inquilinos, y así recuperar un parque de alquiler residencial robusto y sostenible.